RESUMEN DECRETO LEY 34/2020 de 20 de Octubre de apoyo a los locales comerciales.

El presente decreto ley tiene por objeto regular una reducción del alquiler de los locales comerciales que queden afectos por las medidas de restricción de uso de locales comerciales que vengan impuestas por parte del COVID-19.

Estas medidas sólo son aplicables a los locales comerciales que están en la Comunidad Autónoma de Cataluña, no es aplicable a los locales comerciales que las personas con vecindad civil catalan puedan tener fuera de esta comunidad autónoma.

RESUMEN DE LA LEY

1.- Presupuesto objetivo de la Ley:

a.- Contratos de arrendamiento posteriores a 1 de Enero de 1995.

b.- Que como consecuencia de la pandemia COVID-19 se decrete por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales.

2.- Procedimiento:

a.- El arrendatario debe requerir al arrendador para negociar.

b.- El requerimiento tiene que realizarse por burofax u otro medio fehaciente.

c.- El objeto del requerimiento: modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones.

d.- Negociación exigencias buena fe y honradez en los tratos.

3.- Reglas en caso de no acuerdo: Si no se llega a un acuerdo en el plazo de 1 mes a contar del requerimiento, se aplicarán las siguientes reglas:

a.- En caso de suspensión del desarrollo de la actividad: La renta y otras cantidades debidas, deben reducirse un 50% mientras dure la medida de suspensión.

b.- En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble: La renta y otras cantidades deben reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios u otras limitaciones impuestas.

Se aplican estas medidas a pesar de que presten servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos.

Estas medidas son efectivas a partir del requerimiento de modificación de las condiciones contractuales realizado por la parte arrendataria.

Desde que se reciba el requerimiento, el arrendador no podrá emitir factura por la renta y otros gastos a cargo del arrendatario, hasta que transcurra el plazo mensual para negociar la modificación contractual o, si es anterior, hasta la fecha del acuerdo.

4.- Reglas especiales:

a.- El arrendatario podrá exigir al arrendador que impute al pago de las  rentas y otras cantidades vencidas, las garantías que tenga prestadas en el contrato, con exclusión de la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente.

El arrendatario, debe restituir estas sumas en el plazo 1 año a contar de la desaparición de la situación de pandemia COVID-19, y en todo caso, antes de finalizar el contrato si su plazo de duración es inferior.

b.- Si las medidas por el COVID-19 se prolongan por más de 3 meses en el transcurso de un año a contar de la entrada en vigor de esta norma (o sea, 22.10.2020), el arrendatario  puede optar por desistir del contrato sin penalización a partir de que ocurra esta circunstancia, mientras se mantenga y hasta 3 meses después del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con 1 mes de antelación.

5.- Estas medidas serán aplicables a pesar de que haya un acuerdo anterior entre las partes, por tanto, cabe la posibilidad de renegociar estos pactos anteriores.

CUESTIONES:

1.- Sólo es aplicable en restricciones derivadas del COVID-19 a locales comerciales.

2.- El arrendatario tiene que solicitar la rebaja, por burofax u otro medio fehaciente.

3.- ¿Qué tiene que acreditar el arrendatario? No tiene que acreditar nada, sólo que es una actividad afectada por suspensión de actividad o restricción de aforo, no es necesario nada más.

4.- ¿Qué reducción se tiene qué aplicar? La que se acuerde, si no hay acuerdo:

a.- En caso de suspensión desarrollo actividad: 50% alquiler.

b.- En caso de restricción parcial de aprovechamiento: proporcionalmente a la parte afectada del local, o sea, por tanto, nunca podrá ser igual al 50% ni superior.

5.- ¿Si se venden menus para llevar u otros servicios adicionales se aplica? Sí, basta con que haya una suspensión o restricción en el aprovechamiento.

6.- ¿Pueden aplicarse garantías para pagar alquileres reducidos? Sí, pero sólo aquellas que no sean las legales, y lo puede solicitar el arrendatario.

No obstante, tienen que restituirse estas sumas en el plazo de 1 año.

7.- ¿Puede el arrendatario desistir del contrato? Sí, si desde la entrada en vigor se prolongan estas restricciones por más de 3 meses en un año (año a contar de la entrada en vigor). En este caso no tiene que pagar penalización alguna.

Lo tiene que hacer a partir del 3 mes y hasta 3 meses del cese completo de las medidas, siempre que lo notifique de manera fehaciente al arrendador con un mes de antelación.

8.- Mientras  no se alcance el acuerdo se puede cobrar el arrendamiento? No, desde que se solicita la medida de reducción no se puede cobrar nada hasta que se llegue a un acuerdo o transcurra el mes de negociación a contar del requerimiento.